Huis-bv helpt ouders en kind
Geplaatst op: 18-08-2017, 18:18:00
Het zal je als ouder maar gebeuren: een kind gaat studeren, maar kan in de grote stad geen woonruimte vinden, en op de spaarrekening, zonder noemenswaardige rente, staat een leuk bedrag stof te vangen.
Met dat spaarsaldo zou je zoon- of dochterlief aan een onderkomen kunnen helpen. „We zien vaker dat ouders een huis voor hun kinderen kopen”, zegt Roeland Kimman, woordvoerder van makelaarsvereniging NVM. „Spaargeld rendeert minder, en dus stapt men over naar de vastgoedmarkt.”
De mogelijkheden om dat te regelen zijn legio, net als de valkuilen. Ondernemende families, zoals die in het artikel hiernaast, kunnen geld in een bv bij elkaar leggen, en met het bedrijf in vastgoed investeren.
Soms kan dat een goede keuze zijn, stelt financieel planner Gaston Hendriks. „Het is heel logisch om te doen als je toch al een bv hebt. Voor particulieren ligt het wat minder voor de hand.”
Maar een bv heeft voordelen. Hendriks: „Je kunt er de krachten van meerdere investeerders in bundelen, en de juridische aspecten zijn goed vastgelegd. Als twee ouders een huis voor hun kind kopen, dan kun je dat nog wel informeel regelen. Maar stel dat er tantes meedoen, of andere ’vreemden’, kun je het dan allemaal op basis van vertrouwen af?” Lachend: „Voor je het weet zit je bij Bert van Leeuwen voor Het familiediner!”
Pas op met bv’s die speciaal in het leven zijn geroepen om een huis te kopen, waarschuwt kandidaat-notaris Ernst Loendersloot van Huenges Wajer Joosten. „Het is interessant als je toch al een bv hebt, zoals een pensioen-bv, waar liquide middelen in vastzitten, maar een bedrijf oprichten om een huis te kopen heeft haken en ogen. Zo moet je overdrachtsbelasting betalen – als bij elke verkoop van een woning – als je de aandelen van de bv aan een ander overdoet. De Belastingdienst ziet dat gewoon als de verkoop van vastgoed.”
Ouders die een huis kopen voor hun kind, moeten vooraf ook over andere zaken goed nadenken, zegt Kimman. „Zoals de fiscale en bouwkundige kanten van het verhaal, maar vraag jezelf ook af: wat ga je doen als je kind is afgestudeerd?”
De truc van een huis kopen voor je kind, zeker als dat via een bv gebeurt met geld van meerdere personen, is volgens Hendriks ’omgekeerd plannen’. „Het belangrijkste is dat je kind in pakweg Amsterdam kan wonen, maar sommige vennoten zal het ook om rendement te doen zijn. Houd de maandhuur zakelijk, wees niet te vriendelijk. Voor je het weet voelt een ander zich juist benadeeld.”
Wat een zakelijk huurbedrag is? „Daar kun je jaren met de fiscus over discussiëren, maar ga uit van 4 tot 5% van de waarde van het huis per jaar. Maar een goede maatstaf is ook gewoon: wat zou je een ander aan huur vragen?”
Hendriks hoopt dat investeerders nadenken over ’na afloop’. „Wat doe je bij een waardestijging? En iedereen ziet de huizenprijzen in Amsterdam nu door het dak gaan, maar het kan ook anders. Dus stel ook de vraag: wat bij een waardedáling?”
In Maastricht, zegt Loendersloot, is de trend nu dat ouders zelf een huis kopen, hun kind er laten wonen, en voor het rendement een extra kamer verhuren. „Maar daarmee is het oppassen: soms mag een woning niet aan studenten worden verhuurd, vaak om te voorkomen dat hele straten vol studentenhuizen staan.”
Ook sommige verenigingen van eigenaren hebben regels over wie er in het appartementencomplex mogen wonen. „Die zitten niet te wachten op feestende studenten. Zelfs als er ’wonen’ in het splitsingsreglement staat, interpreteert de rechter dat soms als ’door de eigenaar of alleen diens zoon of dochter’.”
Hendriks ziet dat ook een andere constructie populair is: „Veel ouders maken van de mogelijkheid gebruik om eenmalig belastingvrij een ton aan hun kinderen te schenken. Daarnaast lenen ze een bedrag aan hun kind, en schenken ze een deel van de aflossing – tot de belastingvrije grens van €5320 per jaar – terug.”
De financieel planner denkt daar toch het zijne van. „Die ouders maken volop gebruik van de fiscale mogelijkheden, maar verliezen hun eigen situatie uit het oog. Wat als je zelf tien jaar langer leeft dan je had verwacht? Dan heb je dus te veel geld weggeschonken. Bij twijfel is het antwoord nog altijd niet doen.”
Het is meestal het beste als de ouders zelf het huis kopen, zegt Loendersloot. „Je loopt altijd het risico dat je kind na zijn afstuderen zonder baan komt te zitten. Als je dan een ton gegeven hebt waarmee het kind een huis heeft gekocht, moet het kind vanwege dat vermogen de eerste ton aan bijstand zelf betalen.”
Bron: artikel van Sigrid Burg en Martijn Klerks op www.dft.nl van 18 augustus 2017